Srovnání investic do nemovitostí: Jaká forma investice se vyplatí nejvíce?

V dnešní době, kdy je inflace v České republice nejvyšší za posledních 30 let, mnoho lidí uvažuje nad tím, jak své peníze zhodnotit. Jednou z možností je investování do nemovitostí, které však může mít hned několik podob. Jaký roční výnos je spojený s dlouhodobým pronájmem bytu, pronájmem bytu typu Airbnb a servisovanými apartmány?

Dlouhodobý pronájem bytu: Výnos mnohdy nepokryje splátku hypotéky

Zatímco ještě před několika lety byla investice v podobě zakoupení bytu k pronájmu jednou z nejvyhledávanějších investic, dnes od ní investoři pomalu ustupují. Důvod je prostý, tato investice se přestává vyplácet, a to zejména v případě, že musíte koupi nemovitosti financovat hypotékou.

„Momentálně se nevyplatí nakupovat investiční byt pomocí hypotéky. Nákupní ceny bytů neustále rostou, rychleji než nájmy. Navíc rostou také úrokové sazby. Už tak nejde vydělávat na vysokých nájmech, mnohdy nájem nepokryje ani měsíční splátku hypotéky,“ vysvětluje Tomáš Wildt z Vihorev Group.

Jeho slova dokládají také čísla. V lednu 2022 se roční zhodnocení ve velkých městech, například v Brně a v Praze, po odečtení roční hypotéky pohybovalo pod úrovní 2 %. Na začátku roku však byly úrokové sazby hypoték ještě o něco nižší než dnes, průměrná úroková sazba hypoték se v lednu rovnala 3,43 %, v březnu 2022 se však zvýšila na 4,62 %, čímž také došlo k razantnímu snížení výnosnosti této investice a jak poznamenal Tomáš Wildt měsíční nájemné v některých případech nepokryje ani splátku hypotéky. Na začátku roku 2022 byste například v Brně za čtyřicetimetrový byt, na který byste si vzali 80% hypotéku, zaplatili měsíční splátku úvěru okolo 13 000 Kč, nájemné za byt s touto rozlohou však v Brně v průměru činí jen 10 800 Kč.

Byty k pronájmu je možné samozřejmě zakoupit i v jiných městech. Mezi města, která jsou spojena s vyšším výnosem z investice do bytu, patří například Most, Chomutov, Ústí nad Labem nebo Přerov, návratnost investice se ale snižuje i v těchto městech a investor navíc musí vzít v potaz i socioekonomické problémy, se kterými se dané regiony potýkají.

Dlouhodobý pronájem: Řada povinností spojených s údržbou bytu

Ani zakoupení bytu nebo domu k pronájmu z volných finančních prostředků bez hypotéky není zárukou vysokého výnosu. Vzhledem k tomu, že je investice do nemovitosti obvykle dlouhodobou záležitostí, ani odborníci nedokáží odhadnout vývoj cen v následujících letech a desetiletích. I když v minulých letech ceny nemovitostí astronomicky rostly, už na konci roku 2021 se objevila zpráva, že ceny bytů a domů narazily na svůj strop a zájem o ně začíná opadat. Pokud se ale přeci jen pro investici do nájemního bytu rozhodnete, ze statistik vyplývá, že nejvyšší výnosnost je spojena s těmi nejmenšími byty s rozlohou okolo 40 metrů čtverečních.

V souvislosti s investicí do bytu k pronájmu je samozřejmě třeba myslet na to, že je tato investice spojena s celou řadou povinností. Ze zákona má pronajímatel povinnost udržovat po dobu nájmu nemovitost ve stavu způsobilému k užívání, musí hradit větší opravy v bytě a musí také počítat s možnými s problémy s nájemníky, například zpožděním nájmu nebo zničením vybavení bytu.

Věděli jste?

Podle serveru Ideální nájemce se s opožděním platby setkalo 85 % pronajímatelů a 20 % pronajímatelů přišlo kvůli neplatičům o 3 nájmy.

Krátkodobý pronájem typu Airbnb: Až 50% pokles příjmů v době pandemie koronaviru

Kromě dlouhodobého pronájmu je možné byt pronajímat přes Airbnb. Krátkodobé ubytování je pro investory zajímavé zejména z důvodu možnosti dosáhnout vyššího jednorázového příjmu. Je pochopitelné, že turista za jednu noc zaplatí více než dlouhodobý nájemník. Je však třeba podívat se i na druhou stranu mince, a sice že dosažení vyššího příjmu je podmíněno vysokou mírou obsazenosti. V době před pandemií koronaviru však měsíční obsazenost mnohdy nedosahovala ani 50 %, v době lock downu byla obsazenost samozřejmě ještě nižší. Podle statistik se lidé, kteří v České republice pronajímali byty přes Airbnb, v loňských letech potýkali až s dvakrát nižšími příjmy než před pandemii. Zatímco v roce 2019 lidé z pronájmu bytu v centru Prahy utržili cca 52 000 Kč, v roce 2021 se jednalo jen o 26 000 Kč. To také vedlo k poklesu počtu bytů určených ke krátkodobému pronájmu.

Správa bytu určeného ke krátkodobému pronájmu je časově náročná

Stejně jako dlouhodobý pronájem je i krátkodobý pronájem nemovitosti spojený s řadou povinností a je možné ho nazývat druhým povoláním. Časté střídání hostů je totiž spojeno s předáváním klíčů i pravidelným úklidem, což je samozřejmě časově náročné. Nezřídka se také stává, že si majitelé bytů určených k pronájmu rozkmotří sousedy bydlící v okolních bytech, kterým může časté střídání hostů vadit. Praha navíc ve Sněmovně prosazuje zákon, který by měl samosprávám umožnit poskytování bytů přes ubytovací platformy omezit. Lidé, kteří se rozhodnou investovat do bytu určeného ke krátkodobému pronájmu, musí také počítat s tím, že pronajímání nemovitostí přes Airbnb podléhá DPH ve výši 15 % a hostitelé Airbnb platí poplatek, obvykle se jedná o paušální servisní poplatek ve výši 3 % z rezervačního mezisoučtu.

Servisované apartmány: Stabilní výnos 7 % p.a. a více

Co si představit pod pojmem servisované apartmány? Jednoduše se jedná o spojení výhod pronájmu bytu s hotelovými službami. Servisované apartmány poskytují soukromí bytu a zároveň jsou doplněny o oblíbené hotelové služby, jako je například služba recepce, úklid nebo výměna prádla.

Servisované apartmány obvykle bývají větší než hotelové pokoje a jsou také lépe vybaveny, standardem je například plně vybavená kuchyň. Umožňují krátkodobé, střednědobé i dlouhodobé ubytování, čímž jsou také podstatně flexibilnější než pronájem bytových jednotek nebo hotelový business. Servisované apartmány jsou dnes nejen zahraničním fenoménem, ale těší se čím dál tím větší oblibě i u nás. To dokazuje i skutečnost, že je sektor servisovaných apartmánů v současnosti v ubytovacích službách odvětvím s nejrychlejším růstem.

Věděli jste?

Po celém světě nyní funguje okolo 1 200 000 servisovaných apartmánů, odborníci očekávají, že by v průběhu roku 2022 mělo dojít k 41% nárůstu servisovaných apartmánů v Evropě.

Odborníci i investoři vidí v servisovaných apartmánech budoucnost

Flexibilní koncept servisovaných apartmánů je zárukou stabilních výnosů i v době ekonomické krize, což se ostatně ukázalo i v době pandemie koronaviru, kdy servisované apartmány okamžitě reagovaly na nastalou situaci a přeorientovaly své zaměření z krátkodobých turistických cest na střednědobé ubytování pro podnikatele, kteří v nich trávili karanténu nebo je využívali během služebních cest. To, že byly servisované apartmány i v době šíření nemoci Covid-19 spojeny s vysokou obsazeností, dokazuje i nástroj AllTheRoom. Vychází z něj, že obsazenost krátkodobých pronájmů v Praze v roce 2021 činila v průměru pouhých 18 %, zatímco průměrná loňská obsazenost servisovaných apartmánů Honest apartments, které patří pod skupinu Vihorev, činila 63 %.

Výnos pro investory až 9 % p.a.

Koncept servisovaných apartmánu je oblíbený nejen mezi lidmi, kteří hledají ubytování, ale také mezi investory. Do servisovaných apartmánů je možné investovat například prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů VIHOREV CAPITAL s výnosem až 9 % p.a. Kromě vysokého ročního zhodnocení investice je nespornou výhodou také skutečnost, že se nemusíte o nemovitost starat, jako je tomu v případě dlouhodobého pronájmu bytu nebo krátkodobého pronájmu bytu typu Airbnb.

Tomáš Wildt k investici do servisovaných apartmánů dodává: „Provozování konceptu servisovaných apartmánů umožňuje generovat nejen pravidelný, dlouhodobý cash flow s minimálními výkyvy nezávislými na vývoji trhu je spojeno s vyššími zisky ve srovnání s pronájmem bytu či provozem klasického hotelu.“